マンションの売買は人生において大きなイベント！ 絶対失敗したくないですよね。ここでは中古マンション購入、そして売却の流れに沿いながら売買に失敗しないノウハウをお届けしていきます。
■中古マンション購入を成功させるために
まずはマンション購入に失敗しないための注意点を流れに沿って説明していきます。
□事前準備〜物件を探し始める前に注意したい5つのこと〜
中古マンション購入を成功させるためにこの準備期間をどう過ごすか、が大きな分かれ道となります。ぜひこの事前準備を読み実践してくださいね。
○何より大切な資金計画！ 自分たちの生活レベルに合ったマンションの価格を知る
折角手に入れたマイホーム。されど返済計画に無理があったため泣く泣く手放すことになった……、というケースも少なくありません。資金計画なくして中古マンション購入は成功しません。
実際に物件を探し始めると「もっといい所！」と欲が出てしまいがちです。せっかく購入するんだし……と背伸びをして無理な住宅ローンを組んでしまい、結局手放すことになってしまっては悲しいですよね。
そうならないためにもぜひ物件を探し始める前にしっかりと「自分たちにあった購入価格」を住宅ローンシュミレーションサイトなどで算出しておきましょう。
住宅ローン返済額は、現在支払っている家賃や管理費を目安にすると良いのですが、今の家賃と同じ位の返済額ならば大丈夫かも……と考えるのは実はとても危険です。
というのも、購入すると賃貸の時にはかからなかった固定資産税や修繕費などがかかるからなのですね。
そのような事からも、今支払っている家賃よりも１万円から２万円低い返済額であるとより安心と言えそうです。そのためにも、いくらくらいまでなら住宅ローンを組んでも家計が圧迫されずにすむのか、しっかりと算出してみましょう。
○住宅ローンを組む時が保険見直しのチャンス！
一度生命保険に加入するとなかなか保険の見直しはしないですよね。ですが、実は住宅ローンを組む時が保険を見直す大きなチャンスなのです。
なぜなら住宅ローンを組む際に、ほとんどの金融機関で「団体信用生命保険」に加入することを条件にしているため、今加入している生命保険と保障内容が重複することになるかもしれないからなのです。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを借り入れした人が死亡もしくは高度障害になってしまった場合に、保険金で残った住宅ローンを全額完済するための生命保険です。
つまり、残された遺族は住宅ローン返済の義務がなくなるため修繕費や管理費以外の住居費がかからなくなり、生活費だけを確保すればよくなるのです。
また残された遺族には遺族年金も支給されるため、生活費の一部に充てる事ができます。確かに保険金がたくさん下りるに超した事はないでしょうが、過度の補償による保険料支払は家計を圧迫しますので、保険をしっかり見直しコストダウンされることをおすすめします。
○絶対忘れてはいけないライフプラン
中古マンションについて情報収集をし、探し始める前に何より大切なのは「自分たちがどんなライフスタイルを送りたいのか」を知る事。例えばこんなケースがあります。
ある家族は子供の環境にもよさそうだし憧れの地域だから、と少し背伸びをして高級住宅地に立つマンションを購入しました。
「住宅ローンや管理費・修繕費の支払は夫婦で力を合わせて働いてなんとかなるものの、ママ友とのランチ会などで思わぬ出費が。家賃が高いということは、周辺の生活レベルも高いのだと考えていませんでした。」
あなたにとってもご家族にとっても大切な折角なマイホーム。どんな生活スタイルが自分たちにとって心地よく理想なのか、そして何を大切にしたいのかをぜひ話し合ってリスト化しておきましょう。
例えばこんなことが考えられます。
- 家事の導線や収納のしやすさ
- 子供の安全
- 日当りが良い
- 仕事場へのアクセスが良い
- 防音性
- 駅まで徒歩5分
- なんでも揃うショッピングセンターが徒歩圏にある
- ウォーキングが楽しめそうな公園が近くにある
などなど……。室内と環境、ライフスタイルなどのカテゴリに分け、書いていくと良いでしょう。
そしてぜひやっていただきたいのは「ご家族それぞれの絶対譲れないポイント」を知ること。自分たちの理想をすべて網羅できる物件に巡りあうことができれば一番幸せですが、100％理想通り、とはなかなか行かないものです。
だからこそ家族それぞれから「これだけは絶対譲れない！」というポイントを聞き出しておきたいものです。
マンションの購入はゴールではなくスタートです。あなたとご家族にとって心豊かな生活を送ることができるかをチェックしましょう。
この事前準備である資金計画や手に入れたいライフスタイルをしっかりイメージすることが、中古マンション購入成功への近道です。しかし、実際に情報を収集し物件を内見や契約する際にも注意したいポイントがありますので、続けてお話させていただきます。
□情報を収集する際に注意したいこと
次に情報収集時に気をつけていただきたいこと、注意ポイントなどをご紹介していきます。知らないことで損したり、後になって知り後悔したりすることのないよう頭に入れておきましょう。
○築年数が経過した物件でも住宅ローン減税を受ける方法
住宅ローン減税には築後年数要件がありますが、築年数が要件を超えているから減税は受けられないわけではありません。
受けられないと思って諦めて購入したあとに、実は「ある事」をしておけば減税を受けられる事を知り後悔した、というケースも実に多くあります。
基本的に住宅ローン減税は
- 耐火構造（コンクリート造）では築25年以内
- 非耐火構造（木造）では築20年以内でないと受けられない
という決まりがあります。
ですが実はこれには2つの緩和策があるのです。1つ目は「既存住宅売買瑕疵保険を付保すること」もしくは「耐震基準適合証明書を取得すること」です。
図面不足等により耐震診断をしても耐震基準に不適合となり、耐震基準適合証明書を取得できないこと少なくないため、住宅ローン減税を諦めてしまいがちですが、その場合は「既存住宅瑕疵保険」を付保し減税を受けられないか検討してみましょう。
「既存住宅売買瑕疵保険」には審査もありますが、付保できれば住宅ローン減税が受けられます。ただしこの保険は引き渡し前に保険の付保を完了している必要があるため加入時期に注意してくださいね。
築年数の経過した物件を検討する場合は、上記の事をしっかり頭に入れておきましょう。
○タイミングを見逃さないで！ 中古マンションはスピードが命
中古マンションの情報入手はスピードが命です。というのも人気エリアや駅近にはすでにたくさんの建造物が建っています。中古マンションは新築マンションに比べ立地条件がよく、さらになかなか物件が空かないからこそ、たくさんの人が情報を探しています。
いち早く情報を入手し、条件に合った物件ならば早めに契約にこぎ着けたいところです。
また、「良い物件があったら紹介してください」と一回言っておいたから安心と思っていたら全然紹介してくれなくて、情報を知った時には既に違う人が契約していた、ということも良くある話です。
世の中には、同じような条件で物件を探している人がたくさんいます。ぜひ一度「良い物件があったら紹介してください」と言って放っておくのではなく、まめに連絡をしたり、足を運んで熱意を伝え営業担当者に本気さを印象付けてくださいね。
○不動産会社選びに失敗しないために
物件を探す際、まずは検索サイトで探すかと思います。
そして大体が希望の物件を載せている不動産会社から連絡が来て物件の内見に……という流れになるかと思いますが、できれば検索サイトに載せている大手の不動産会社だけではなく、しっかりと地域に根ざしチラシなどの広告をしっかり出して営業活動を活発にしている不動産会社を選びたいところです。
良い不動産会社を選び熱心な営業担当者に恵まれる事ができれば、希望条件に合った物件を購入できる可能性が大きくなります。そこで、ここでは良い不動産会社を選ぶ見極めポイントをお伝えしましょう。
○良い営業担当者を選ぶ！ 9つの見極めポイント
- メリットばかりを伝えるのではなく、デメリットもちゃんと伝えてくれるか？
- 希望条件や理想のライフスタイルを聞いてくれるか？
- 希望の予算を無視して「これだけの住宅ローンを組む事ができます」などと勧めてこないか？
- 強引に話を進めようとしていないか？
- 誠実さを感じられるか？
- 直感で自分と相性が良い、と感じられるか？
- 知識は申し分ないか？ あるいは分からないことは「多分」「おそらく」などの言葉を使わず、その場ですぐに調べるなどして対応してくれるか？
- 将来の資産価値について説明してくれるか？
- 築年数の経過している物件を紹介された際、1981年以降の耐震基準や、それに伴う住宅ローン控除などについて詳しく知っているか？
また、不動産会社を選ぶ際、店舗はきれいに掃除されているか、雰囲気はよいかどうかについても大切なチェックポイントです。何となくこの不動産会社は良くなさそう……と感じたら直感を信じ別の不動産会社を探しましょう。
□内見時に確認したい最重要チェックポイント
いよいよ物件の内見です。中古マンションが新築マンションと違って有利な点はずばり物件がすでに存在しているため、じっくり目で見て確認できるところ。
事前に確認できるため、住んでしまってから騒音に悩まされたり、少し変わった近隣住人に悩まされたり、管理がずさんで困ってしまう……などのトラブルを避けることができます。
ですが、ただ漠然と見学していたのではいけません。ここでは住んでから後悔しないよう、失敗を避けるための物件内覧時のチェックポイントをご紹介していきます。
大きく分けるとチェックポイントは5つあります。順に説明していきましょう。
○安全面 耐震性、躯体の状態はどうか？
新築マンションの場合は、物件パンフレットなどに「耐震対策」などについて書かれていますが、中古マンションの場合はこちらから事細かに確認しないとわからなかったりします。
ですが諦める必要はありません。営業担当者を通して図面を手に入れたり、販売当初のパンフレットを入手できる場合があります。
とはいえ、建築関係に詳しい人でない限り図面を見ても分からないかと思いますので、一番大切なのはしっかりと「目で見て確認する」こと。マンションの外壁や土台にヒビがはいっていないか、劣化が激しくないか、傾きがないかなど必ず確認しましょう。
また、耐震構造かどうかについては建てられた年を見ればわかります。新耐震基準が施行された1981年以降の物件は義務づけられていますが、かといって対象のマンションが全て手放しで安全、とは言えなさそうです。
手抜き工事等も劣悪なマンションがないわけではありませんので、先に書いた通りしっかりと目で見て確認するようにしたいものです。
○居住面 室内内部はどうか
次に室内内部の内見重要チェックポイントです。意外と見落としがちな部分についてお伝えしますのでぜひ内覧の際役立ててくださいね。
○リフォーム済みよりリフォーム前の物件を選ぶべし！
マンション内覧の際、ついついマンション外部や内部のきれいさや機能面、設備にだけに囚われてしまいがちです。また「リフォーム済み」の方が当然きれいに見えるため「良い物件である」と判断しがちですが、わたくしどもが物件を購入する際は間違いなく「リフォーム前」の物件を購入します。
それは何故か……？
リフォーム済みの場合は、何をどうリフォームしたのか分かりませんし、何よりリフォームが正しく行われたのかも分かりません。つまり、クロスの張り替えを全てしてあって見た目はきれいでも、実は壁に大きなヒビが入っていたりして本来は壁自体の改修が必要かもしれないかもしれません。
ですが新しいクロスを貼られてしまっていたら確認のしようがありませんよね。
よって、リフォーム済みの物件であるなら、売主が信頼できる法人であり、どの部分をどんな理由によりリフォームしたのか確認するようにしましょう。
□リフォームしても変えられない！ 見逃しがちな室内重要チェックポイント
内覧の際、多くの方は間取りや収納、設備などはくまなくチェックする事と思います。間取りや収納、設備などはリフォームさえすればきれいに住みやすくすることができますが、例えば「日当り」や「風通し」「眺望」「気密性」「防音性」「断熱性」「天井の高さ」「構造」などは変えることができません。
風通しが悪い物件は湿気がこもりカビの原因となりますし、日当りが悪かったり眺望が悪かったりすると、住んでから後悔することになりそうです。気密性が低いと結露に悩まされる事になりますし、防音性が低いと環境音や近隣の生活音に悩まされることになりそうです。
また建物自体が傾きなども一人の力ではどうにもなりません。住んでから失敗した……と思わなくて済むよう、以下の項目をチェックしましょう。
○防音性チェック 壁を叩いてみる
壁が薄かったり、空洞があったりする場合など防音性が低い部屋というのは叩くと壁全体、部屋全体に音が響きます。一方、鉄筋コンクリート造などしっかりしている建物は叩くと「ぺチぺチ」という音が鳴ります。
○気密性、断熱性チェック 営業担当者に聞いてみる
気密性と断熱性に優れた部屋は省エネや光熱費の節約ができるだけでなく、室温（床と天井等）の温度差がない快適な居住空間を作り出してくれます。
断熱力がどれほどか計算式があるのですが、内覧の際に計算することはなかなか難しいため、内覧する前に物件の気密性や断熱性についてリサーチしておいてください、と営業担当者に伝えておきましょう。
○傾きチェック iphoneを使ってチェックする
テレビなどを見ると、ビー玉などを転がして傾きをチェックしていたりしていますよね。ビー玉が転がる角度は約0.6度と言われていますが、実は人が傾斜を感じられるのは0.3度とビー玉が転がる角度の半分なのです。
では、傾きがある家に済む事によってどんなことが人間の身体に起こるのでしょうか？ 0.34°で不同沈下を意識し、0.46°で傾斜に対して強い意識があり、0.6°ではめまいや頭痛が生じるため、この0.6°が水平復元工事を行う目安の傾き度となります。
よって、ビー玉が転がるくらいになるとかなり重篤な傾きであることが分かります。iPhoneを使って簡単に傾きをチェックすることができるのでご紹介しましょう。
iPhoneに入っているアプリである「コンパス」には、「水準器」機能がついています。（iOS 7以降）水準器は、物の面が水平かどうかを測定する道具で、簡単に建物の傾き度をはかることができます。
まずはコンパスアプリを起動します。
アプリを起動したら、画面を左にスワイプすると水準器があります。
中央には傾斜度をあらわす数字があり、傾斜の方向を示す円が表示されます。
この水準器の画面にしたままiPhoneを床に置いてみましょう。傾きがなければ中央の数字は0になり下の画像のように画面が緑色に変化します。
画面が緑色になれば物件は傾きがないことがわかります。傾きがあれば、その物件は施行不良である可能性があるということです。簡単にできますのでぜひその場で確認してみましょう。
○両隣、上下の近隣住民はどんな人？
構造面、環境以外で確認したいのが近隣住民。上下左右の部屋に住む人がどんな人物か、はその後の生活に大きく影響します。
既に住んでいるマンション住民にトラブルメーカーはいるか、防音性はどうかなど聞く事ができれば一番良いのですが、左右や上下の部屋を訪れて「このマンションにトラブルのある住民はいますか？」など質問することは現実的ではありませんよね。
そこでおすすめしたいのは管理会社に確認すること。営業担当者を通し管理会社に直接確認してみましょう。ただ残念ながら全ての管理会社が真実を言うとは限りません。やはり自分の目で確かめ、肌で感じた雰囲気を大切にしたいものです。
そのためにも、内覧を平日の15時半くらいと平日の夕食時あたりにもしてみることをおすすめします。
15時半頃の内覧時は実際にマンションの内部やエントランス、自転車置き場や敷地内を歩いてみて住民の雰囲気を目で確かめたり、話し込んでいる奥様方がいるようでしたら、マンションの雰囲気について聞いてみる事もできそうです。
また夕食時の訪問では生活音がどれだけするか確認ができます。防音性の低いマンションで、上階や左右の部屋に小さな子供が住んでいれば当然足音や声が響いてくるでしょうから確認できそうですね。またご自身に小さなお子さんがいる場合は、下の階と左右の部屋の家族構成など確認しておきたいところです。
○管理規約を必ずチェックしておこう
管理規約を事前に確認しておけばトラブルを事前に防ぐことができます。というのも、事前に禁止事項やリフォームに関する規約、区分や管理組合の運営、修繕積立金の状況などについて知る事ができるからですね。
中古マンションを購入して「お洒落にリノベーションをしよう！ と思っていたのに、フローリングへのリフォームは元々禁止されており、思っていたようなリノベーションができなかった」「ペット飼育可とうたわれていたマンションだったから購入したのに、犬か猫どちらか1匹しか認められていなかった」など、事前に確認しておけばよかった……という失敗談はよくある話です。
購入後のトラブルを避けるためにも、管理規約は購入前に必ずチェックしておきましょう。ここでは最低限確認しておきたいポイントについてご説明していきます。
○リフォームを予定しているなら
リフォームをすでに予定している場合、リフォームに関する規約をしっかり確認しておきたいところですが、慣れない単語や専門用語がでてくるだけで大変ですよね。
そこでお勧めしたいのが、どんなリフォームを予定しているのか、営業担当者や管理会社に伝え、予定しているリフォームが可能かどうか聞いておくこと。
また専用部分をリフォームする際に届け出は必要かどうか、共用部分に該当しないか、など聞いておきましょう。これで購入してからリフォームができなかった！というトラブルは防ぐことができそうです。
○管理組合がちゃんと運営されているかどうか
管理組合がちゃんと運営されているか知るには、マンションの共用部分である廊下やエレベーター、自転車置き場などがキレイに掃除されているかどうか、が目安になります。
また掲示板にいつのものかわからないお知らせが貼られっぱなしになっている場合はうまく機能しているとは言えませんので、同じく掲示板も目安になります。
また、売主さんから過去の管理組合総会資料や修繕費などを見せてもらいましょう。チェックポイントは収支報告や修繕計画、そして修繕履歴です。なぜなら管理費や修繕費を滞納していたり、管理組合が借り入れをおこしていたりすると住人にしわ寄せがくるからなのですね。
将来どんな修繕がかかる可能性があるのかなども含め資料の見方が分からない場合は、分からないままにせず営業担当者に聞いて確認しましょう。
○周辺環境を確認すること
マンションの内覧となると、ついついお部屋の設備や機能面だけにフォーカスしがちですが、まずはマンションの周辺環境を確認するのが先決です。いくら設備や機能が良くても、これから長い期間住むことになるマイホームとなるのです。
「もっと駅から近い方が良かった」「子供の学校まで遠すぎた」「坂が多すぎて後悔している」「街灯が少ないのと駅までの道が暗いので子供達が心配」「不審者情報が絶えず来て心配」などなど、住んでしまってからではどうしようもありません。
中古マンションの場合はまだ売主が住んでいる場合があるため、内覧は休日にいくことが多くなると思いますが、休日と平日では交通量や人の流れが大きく違いますし、騒音や匂いなどの環境も大きく変化する場合があります。
よって昼と夜、できれば平日と休日に周辺環境を確認することをおすすめします。必ず駅からマンションまでの道のりを使用する交通機関を使ったり、歩いたりして確認しましょう。
安全面においては、子供や女性が一人で歩いても心配ないか、街灯の数は十分か、死角になりそうな場所はないか、何かあったときにかけこめそうなコンビニなどがあるか、歩道は充分確保されているかなどです。安全に関して注意しすぎということはありません。後で後悔しないようぜひくまなくチェックしましょう。
また、駅からの所要時間等、物件情報に記載されている情報と乖離がないか、生活に直結するスーパーマーケットやコンビニ、学校、病院などの場所がどこにあるかについても確認しておきましょう。
○近い将来、景観や日当りに影響する建設予定はないか？
遠い将来についての都市計画は分からなくても近い将来建設される予定のものは把握できそうです。大きなマンションが建設予定だったりすることで、今は日当りが良くても、完成したら日当りが著しく悪くなってしまったり景観を損なってしまっては後々後悔することになります。
ぜひ事前に建設や公共施設、利用予定の施設の移転などがないか確認しておきましょう。
□購入申込後、トラブルに陥らないために
さぁ、ここまで来たら理想の中古マンション購入成功も目前です。最後に購入申込後のトラブルについてお伝えしていきます。まずは物件が決まったあとの流れについて見ていきましょう。
- 購入申込書を売主または仲介業者に提出する
- 不動産売買契約を締結する
- ローンの本申込をする（本審査）
- 銀行から融資の承諾をもらう
- 銀行と金銭消費貸借契約を締結する
- 銀行からお金を借り入れ、同時に売主へ残代金を支払う
上記の流れを見て不思議に思う所はありませんか？もう一度良く見てくださいね。
なんと不動産売買では、売買契約を締結してからローンの本申込をすることになっているのです。売買契約後は基本的に「契約解除」ができないもしくは「違約金」が発生する事になります。
では万が一住宅ローンの本審査が通らなかったらどうなるのでしょう？
○万が一住宅ローンの審査が通らなかったら……？
売買契約を結んでしまったのに、住宅ローンの本審査が万が一通らなかった場合「売買契約を白紙に戻せるのか」と「手付金」はどうなるか気になるところですよね。
先ほども書きましたが「売買契約」を結んだ後契約を解除すると、違約金が発生しますし手付金も戻りません。ですが、契約書に「ローン特約」があれば手付金は戻ってきますし売買契約を白紙に戻す事ができます。
金融機関やローン会社からの融資を前提として不動産を購入する場合に、予定していたローンが不成立になると、不動産の購入ができなくなる可能性があります。 そこで、予定していたローンが不成立になった場合は、売買契約を白紙に戻すことができるといった特約を売買契約書の条項に盛り込むことがあります。 これを「ローン特約」といいます。
出展：コトバンク
https://kotobank.jp/word/ローン特約-775068
ただし、このローン特約には大きな落とし穴があります。ローン特約の箇所に金融機関名や金利等の条件が記載されていない場合や「提携金融機関」など曖昧な表現になっている場合です。
本来金利が低い金融機関でローンを組みたいものの、本審査が下りなかったとき、金利が高い金融機関でなら借りられる場合、特約による契約解除ができなくなってしまうのです。よって違約金や損害賠償が発生してしまうケースが実際にあるので注意が必要です。
○入居後のトラブルを避けるためにもくまなく確認したい重要事項説明書
「重要事項説明」は不動産賃貸、売買問わず宅地建物取引業法により義務づけられているものです。売買契約を結ぶ前に不動産会社は買主に向け、購入物件に関する重要事項を説明する義務があり、その説明を聞いた上で買主は最終的に契約をするかどうか決定することになります。
説明内容が多岐に渡るため、説明に2時間ほどかかることもあり聞き慣れない言葉もあるため、集中して聞き続けるのには忍耐が必要です。ですが重要事項説明は非常に重要です。入居後のトラブルをなくすためにも聞き漏らさずくまなくチェックしたいところ。
そこでおすすめしたいのが、事前に重要事項説明書のコピーをもらって読み込んでおくこと。分からない箇所など質問をまとめ、重要事項説明の前に営業担当者に回答を求めましょう。
○重要事項説明で必ずチェックしておきたいポイント
不動産適正取引推進機構が出している「これでわかる！『重要事項説明書』」が非常に見やすいので実際に重要事項説明書のコピーを見ながら照らし合わせてチェックすることをおすすめします。
参考：不動産適正取引推進機構「これでわかる！『重要事項説明書』」（13ページ目より）
http://www.retio.or.jp/info/pdf/important_matter_manual.pdf
特に注意してみておきたいポイントは以下の通りです。
- 抵当権はどうなっているか
- 契約解除に関する事項と損害賠償などに関する事項
- 瑕疵担保やアフターサービスに関する事項（どのくらいの期間、どのくらいの範囲かどうか）
- 天災などにより引渡し前に物件や建物に何か問題が生じた場合の修繕
- 建物の修繕等の実施状況の記録
- 大規模修繕の計画
納得できるまで営業担当者に聞き、契約に望むようにしましょう。
□中古マンション購入のまとめ
ここまで中古マンション購入に失敗せず、理想のマイホームを購入していただくために必要なことをお伝えしてきましたがいかがでしたでしょうか？
長く住むことになるマイホーム。購入に失敗しないよう役立ててくださいね。
■マンション売却を成功させるために
それではここからは、マンション売却を成功させるために必要なことを、売却の流れに沿ってお伝えしていきたいと思います。
なお、マンション売却は不動産会社がすることの方がはるかに多いため、購入に比べてご自身ですることも少なく比較的失敗しにくいのですが、いくつか重要なポイントがあります。その点に絞ってお伝えしていきます。
まずは売却の流れは以下の通りです。
- 相場などの情報収集をおこなう
- 不動産会社を探す ※重要
- 不動産会社に査定を依頼する ※重要
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 物件を売りに出し購入者を探す ※重要
- 購入者と交渉する ※重要
- 売買契約を結ぶ
- 引き渡し
上記の流れの中で「重要」と書かせて頂いている「不動産会社に査定を依頼する」「不動産会社を探す」「購入者を探す」「購入者と交渉する」部分は特に重要で、売却を成功させる為に注意したいポイントです。早速見ていきましょう。
□不動産会社を探す
不動産会社選びは非常に重要です。不動産売却の失敗や時間のロスは「不動産会社の選定」にある、といっても過言ではありません。
そこでまずお伝えしたいのは「売買」が得意で実績のある不動産会社を選ぶこと。不動産会社にもそれぞれ特色があり、得意分野が違います。
「売買」が得意かどうかは、扱っている物件情報をチェックすることで分かります。折り込みチラシや店頭に貼られている物件情報に中古マンションの売却情報がたくさんあれば「マンションの売却」が得意で、マンション売却に力を入れている不動産会社と言えます。
不動産会社を選ぶ際は1つに絞らず、大手不動産会社や、わたくしども西武開発のような地元密着型などいくつかの不動産会社に査定依頼をかけてみることをおすすめします。
査定価格ももちろん大切ですが、営業担当者が信頼できるかどうか、が売却の成功に大きく影響します。
○信頼できる営業担当者を見分けるポイント
今後購入者や業者との交渉や売買契約書の作成など、営業担当者がすることになります。つまり希望の売却価格で売却できるか、スムーズに売却できるかは営業担当者の腕にかかっているのです。
ここでは信頼できる営業担当者を見分けるポイントをご紹介しましょう。
- 訪問査定の際、「どうしたらより高額で売却できるか」などのアドバイスもしてくれるか
- 査定金額報告時に根拠を元に説明をしてくれるか
- なぜ売却するのかをヒアリングした上で、どんな売却プランが最適か提案をしてくれるか
- 誠実で丁寧に対応してくれるか
- 現状どのくらいローンが残っているかや、物件の状態などについても細かく聞いてくれるか
一度話を聞いてもらったから申し訳ない……という理由で大事な不動産会社を選んでしまわないよう、納得のいく不動産会社をあなたの目で選んでみてくださいね。
□査定依頼をする際の重要ポイント
査定には立地や広さ、築年数などの情報から査定する机上査定と、実際に物件を見て査定する訪問査定があります。売却するならもちろん、複数の不動産会社に訪問査定を依頼したいところ。
複数の不動産会社の訪問、ということでその度に掃除をして対応に時間を取られることになりますが、訪問査定の際に営業担当者の対応について確認することもできますので、ぜひ複数の不動産会社に訪問査定を依頼し比較判断をしてみましょう。
また訪問査定を依頼した際、少しでも高く売るためにできることなどは必ず聞いておきましょう。
□不動産業者と結ぶ媒介契約について気をつけたいこと
訪問査定後、不動産会社に仲介を依頼する場合必ず媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約は一つでなく「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あり、この中から選択することになります。
簡単にお伝えすると「専任媒介契約」も「専属専任媒介契約」は不動産会社1社だけに絞り媒介契約を締結する形態である点は変わりませんが、「専属専任媒介契約」はあくまで「専属」なので知人や友人が物件の紹介をしてくれて売却が成立する、などの自己発見取引ができません。
とはいえ「専任媒介契約」も「専属専任媒介契約」にはメリットがあります。それは「一般媒介契約」よりも売却までのスピードが比較的早いという点です。 依頼を受けた不動産会社は、契約日から5日以内に指定流通機構へ物件を登録しなければならない義務を負っています。
■少しでも高い金額で売るために！ 内覧に備えて必ずしておきたいこと
いよいよ物件の売り出しです。少しでも高い金額で購入してもらうために大切なのは「内覧への備え」です。部屋をきれいにしておくだけでない注意ポイントがいくつかあります。
□内覧前にキレイにしておきたい場所はここ！
まずは折角縁があって内見に来てくれた内覧者にがっかりされないための、お部屋クリーニングチェックポイントをご紹介しましょう。
○玄関
玄関は入ってすぐ目に入り印象に残る場所です。入った瞬間に靴が散らかっていたり、靴箱の中がぐちゃぐちゃのままだったり、住んでいる人には気づけない住まいの臭いなどがしないか充分に注意しておきましょう。内見者のためのスリッパも大人3足分、子供２足分位は用意しておきたいものです。
○室内
部屋はきれいに整理整頓をして掃除するのはもちろんのこと、無駄な家具などは事前に処分し、家具の配置を変えるなどしてなるべく部屋を広く見せる工夫をしましょう。
また玄関同様部屋の臭いにも気をつけると同時に、照明が汚れていたり、電球が切れているせいで部屋が暗く見えないかどうかもチェックしましょう。カーテンも洗濯をし、少しでも清潔できれいな部屋という印象を与えられるようにしましょう。
○キッチンやトイレ、水回り
キッチンやトイレ、水回りの汚れは、物件の印象に大きく影響します。キッチンであれば油汚れがあったり換気扇が汚れていたりすると、それだけで購入したい気持ちがなくなってしまいます。トイレや浴室に関しては一番気を使いたいところです。臭い、汚れ、水アカ、カビなどが残らないよう念入りに掃除をしましょう。
○収納
普段人に見せない収納スペースですが、内覧の際は当然のことながら内覧者が必ずチェックします。無駄な物は処分し、すっきり整理しておきましょう。
○バルコニーや庭
バルコニーや庭も無駄なものを置かず、きれいに整えておきたいものです。枯れてしまったけどそのままにしている鉢植えなども処分し、スッキリきれいにしておきましょう。
□室内以外に意識しておきたいチェックポイント
室内以外にも気をつけておきたいことがいくつかあります。良い印象を持ってもらえるよう以下のチェックポイントを注意しましょう。
○内覧日程は内覧者さんになるべく合わせる
売却するのはこちらでも、あくまで内覧するのはお客様です。可能な限りなるべく内覧日程は内覧者さんに合わせたいものです。また夜景がきれい、という理由がない限り、なるべく日差しが入り部屋が明るく見える日中に来てもらいたいものです。ぜひ営業担当者に伝えておきましょう。
○室温
冬なら暖かく夏なら涼しく、快適な室温と感じてもらえるようエアコンを調節しておきましょう。
□自分の部屋以外にチェックしておきたいのはここ！
マンション内覧の際、内覧者が見るのは室内だけではありません。「このマンションの管理体制はどうかな？」とエントランスやエレベーター、廊下や自転車置き場、ゴミ置き場などもチェックされると思った方が良いでしょう。せめて共用部分にゴミが落ちていないかなどはチェックしておきたいところです。
○欲しい情報をそろえておこう
内覧に来た方は室内やマンション全体だけでなく「知りたい」と思っている情報があります。それは「このマンションは本当に安全なのか」「耐震構造かどうか」「大規模修繕は前なのか後なのか、修繕履歴はどうか」などです。
総会で配布された資料などをファイリングし、見せられるようにしておきましょう。資料が手元にない場合は管理組合に提示してもらいコピーを取らせてもらいましょう。
○内覧に立ち会うのは奥様だけにするのがベター
では誰が内覧に立ち会った方がよいでしょう？ 内覧はただ部屋を見るだけのものではなく「住みやすいかどうか」の判断をするために情報を得る場です。普段家にいる時間が多いのは奥様ですし、男性がいると威圧感があり気軽に質問できないかも……という印象をもたれかねません。
また子供がバタバタと走り回っているなどすると、落ち着いて見ることができませんよね。住環境はどうか、スーパーや学校はどうかなどを含め、室内の設備に関してもぜひ奥様の目線で伝えるようにしましょう。
その場合、内覧者から「値引きできますか？」「エアコンなどの付帯設備は置いていきますか？」など購入希望者から、質問されたとしても安易に回答せず「その点につきましては主人と相談しておきます」などと回答し、必ず営業担当者を介し話し合いをするようにしましょう。
□値下げ交渉で売却希望額を下回らないために
中古マンションの場合「値引き交渉」される場合があります。交渉は営業担当者がしますが、値引き交渉をされることを前提にした最低価格を下回らず納得のいく売却金額となるよう、ぜひ営業担当者と密に連絡を取り、希望をしっかりと伝えておくようにしましょう。
□売買契約から引き渡しまであと一歩！
ここまでくればあとは心配無用。と言いたい所ですが……最後の最後にぜひ気をつけて頂きたいことがあります。購入者が入居後に困るようなことは契約の前にしっかりと伝えておく必要があります。
たとえ「これを言ってしまったら買わないだろうな」と思うことでも真実を伝えておかず契約をした場合、損害賠償の請求をされたり、契約の解除請求をされることになるからです。特に瑕疵に関することや重要なことは営業担当者に正直に伝え、購入者の承諾を得ておくようにしましょう。
■マンション売却のまとめ
マンション売却は購入に比べトラブルは少ないとは言え、重要なことを隠してしまったり、タイミングを見逃してしまったり、少し気をつければいいことを意識せず不本意な売却条件になってしまったりしがちです。
ぜひこの記事を参考に、希望額で大切にしていたマイホームを売却し新たなスタートを切っていただけたら幸いです。
